房企化债进入深水区，债务重组方案多希望削债
近来，多家出险房企的化债出现了新进展。
2025年1月2日，正荣地产对外公告称，根据重组支持协议的条款，重组支持协议已于2024年12月31日下午11时59分失效。
正荣地产称，将继续与各持份者进行讨论，致力于实现公司境外债务的整体重组方案，以保障持份者的利益及确保公平对待所有适用债权人。
有接近正荣地产的内部人士向记者透露，该项债务重组方案失效后，要重新谈带削债条款的方案。“具体谈判由公司领导和香港办公室负责，其他房企的谈判案例会起到参照的作用。”
正荣地产在2022年初就出现了流动性危机，并较早地进入了债务重组进程。2023年11月初，正荣地产对外披露了债务重组方案，进行债务置换等。
第一版债务重组方案的一大特点是没有进行任何本金削减，而同期大部分房企提出的债务重组方案都进行了不同程度的削债。国泰君安研报显示，当时各家房企推进的债务重组方案的削债比例大约在40%-60%。
彼时业内就有观点提到，正荣地产不削减债务的方案超出了债权人预期。或是受此影响，正荣地产的债务重组进行推进较快，提出债务重组方案后仅约3个月，就有79%的债权人加入了重组支持协议，并预计将在5月初在香港高等法院召开聆讯。
就在距离债务重组完成仅一步之遥时，正荣地产决定叫停法院聆讯，并表示考虑到房地产行情和公司运营情况，需要更多时间考虑重组方案纳入的条款是否仍旧合适。
有房企内部人士认为，正荣地产主动叫停并重新考虑债务重组条款，意在推进削债，否则在当前的行业形势下，即便重组方案通过了，日后可能还得面临二次重组的情况。
克而瑞也认为，完成债务重组并非意味着房企就能够回归正常经营状况。事实上，确有较早完成了境外债务重组的房企再推进二次重组。例如富力地产在2022年时率先完成了境内外债务整体重组，并在同年7月公布，10支美元票据合并为3支，并展期3-4年，票据总额将近49.44亿美元。但2024年12月中旬，富力又再次重启境外债务重组。
相似的变化也发生在境内债务方面，开始有房企寻求将境内债务重组方式从展期转向削债。2024年11月底，此前已完成境内债务重组的融创公布了境内债券的二次整体重组方案。方案显示，融创要对合计154亿元境内公开债务进行新一轮重组，提供包括现金要约收购、债转股票或者股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，如方案落地削债比例将超过50%。截至2024年底，此次整体重组的10只境内债中，有7只债券重组已获得表决通过。
华泰证券指出，过去出险房企境内债务重组方式较为单一，基本以部分或全部公开市场债券的展期为主。出险房企普遍对境内债选择展期的原因在于希望“以时间换空间”，期待地产市场回暖后能够借助销售回款偿还展期的债务。但过去三年房地产市场延续调整趋势，叠加出险房企自身销售表现仍弱于大盘，导致出险房企的境内债偿还依然面临不确定性的风险。
业内认为，以融创为代表的出险房企积极推进境内债重组，是过去几年房企债务风险出清的重要一步，其是否成功对于更多出险房企走出困境具有标志性意义。出险房企债务压力减轻一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。
在华泰证券看来，重组方案能否获得成功的影响因素有三点，包括销售现金流恢复的持续性、债权人态度、针对主体端的政策支持。
“债务重组给予了出险房企一个‘以时间换空间’的机会，由于出险房企目前已基本失去获取新增融资的渠道，偿还债务的资金来源只能通过销售回款和资产处置。”上述机构指出，未来销售市场的持续性也对出险房企的境内债重组效果起到决定性作用。
