仅3267元/平米，董事长捡漏6000平员工宿舍？
来源：@华夏时报微博
12月27日晚间，浙江巍华新材料股份有限公司（下称“巍华新材”，603310.SH）公告称，拟将公司旗下两处房产转让给吴江伟（公司实际控制人之一并担任董事长），转让价格2000万元。按照协商转让价格估算，舜东花园2处房产单价仅为3267元/平米。同时，上述资产账面原值为1265.35万元，账面净值为851.35万元。相比于转让价格，上市公司或将产生约1149万元的非经常性损益。
对此，巍华新材证券部向《华夏时报》记者解释说，该等房产是在2016年公司刚成立不久、尚处于建设阶段时，通过司法拍卖的方式购得，购买原价为1000万元，主要用于员工宿舍。
“公司聘请了具备房地产评估资质的评估机构，对相关房产进行评估，并参考评估价格以2000万元出售，已经取得较大增值，不存在损害公司和股东利益的情形。”巍华新材强调。同时，巍华新材证券部还向《华夏时报》记者透露，随着公司业务的发展，为提升员工的居住品质，公司近期拟购买居住环境更为优越的住宅用作员工宿舍，且已签订购房意向书。
员工宿舍单价仅3267元/平米
巍华新材在公告中指出，公司拟与吴江伟签订《房屋买卖合同》，将公司位于绍兴市上虞区杭州湾经济技术开发区东一区舜东花园两处房产转让给吴江伟。公司拟按相关公司出具的《房地产估价报告》为依据，在评估价2007.78万元的基础上，协商确定转让价格为2000万元。由于吴江伟是公司实际控制人之一并担任董事长，本次转让构成关联交易，不构成重大资产重组。
上述房产的房屋用途包括商服、住宅/成套住宅，房屋建筑面积为6120.21平米。巍华新材强调，本次关联交易价格在评估价的基础上，遵循公平合理的定价原则，经过协商确定，符合有关法律法规的规定，定价公允，不存在损害公司和公司股东利益的情况。
根据公告，上述资产账面原值为1265.35万元，账面净值为851.35万元。据此计算，相比于转让价格，上市公司或将产生1149万元的非经常性损益。而按照协商转让价格估算，上述2处房产均价仅为3267.86元/平米，被认为出售价格偏低。
从地图上看，舜东花园靠近杭州湾上虞经济技术开发区，周边多为企业和工厂，无商品房房源出售信息。记者在房屋中介平台上看到，距离舜东花园约4公里的白云家园小区，二手房源的均价约为5800元/平米。
“舜东花园两处房产为公司于2016年购入，主要用于员工宿舍。”12月31日，巍华新材证券部回复《华夏时报》记者称，舜东花园靠近化工园区，远离市区，周边无商业配套，因此房价相对较低，价格无法与市区及其他商业配套成熟地区比较。
其进一步称，该等房产是在2016年公司刚成立不久尚处于建设阶段时，通过司法拍卖的方式购得，购买原价1000万元。公司聘请了具备房地产评估资质的评估机构，对相关房产进行评估，并参考评估价格以2000万元出售，“已经取得较大增值，不存在损害公司和股东利益的情形”。
前三季度营收下降超三成
至于将6000平米房产转让给董事长的原因，上述公告称，“公司为盘活资产，加强资金回笼，提高资产运营效率，增加资产的流动性”。
巍华新材系由巍华化工、闰土股份、阮云成和王志明于2013年10月共同发起设立的股份有限公司。今年8月14日，巍华新材于上交所上市，迄今还不足半年。上市后，瀛华控股为其控股股东，持股比例51.03%，第二大股东为闰土股份持股20.56%。
据招股书，巍华新材自设立以来，一直专注于含氟精细化学品领域，是一家研发和生产氯甲苯和三氟甲基苯系列产品的高新技术企业，为国家级专精特新“小巨人”企业，现已形成了目前较为成熟的氯甲苯、三氟甲基苯系列产品研究开发、生产制造和市场销售的经营模式。
氟系产品因其性能优异、品种多、应用领域广、效益令人瞩目，成为一个发展迅速的重要行业。根据《中国氟化工行业“十四五”规划》，未来将重点完善我国氟化工全产业链，构建氟化工全产业体系。
“在国内三氟甲基苯系列产品的市场中，公司优势较为突出。”据悉，巍华新材的主营业务收入来自三氟甲基苯系列产品、氯甲苯系列产品，其中三氟甲基苯系列产品的营收占比超过70%。其中，公司对氯三氟甲苯、间三氟甲基苯胺、间三氟甲基苯酚和2,4—二氯—3,5—二硝基三氟甲苯等产品市场占有率在全球居于领先地位。
招股书显示，2021年—2023年，巍华新材的营业收入分别约14.24亿元、17.76亿元、14.86亿元。同期，公司净利润分别约4.31亿元、6.22亿元、4.99亿元，综合毛利率分别为42.21%、47.44%和45.64%。
不过，2024年前三季度，巍华新材实现营业收入7.78亿元，同比下降34.71%。主要原因是受下游农药行业逐步去库存的影响，产品整体需求偏弱，产品价格下滑，同时公司所处细分行业部分产品新增供给增加、竞争加剧，共同导致产品销售收入受到较大影响。期内，公司归母净利润1.84亿元，同比下降57.14%，主要系销售收入和产品毛利率都有所下滑所致。
具体而言，主要收入来源中，氯甲苯系列营收2.03亿元，销售收入同比下滑26.29%；三氟甲基苯系列营收5.55亿元，销售收入同比下滑38.76%；主要产品价格变动情况显示，氯甲苯系列2024年1—9月平均单价为8650.08元/吨，同比下降28.04%；三氟甲基苯系列同期平均单价为25523.59元/吨，同比下降22.89%。
但与产品下滑相反，部分主要原材料的价格却明显上浮。例如，氢氟酸2024年1—9月平均采购单价为9326.01元/吨，同比上浮8.53%；液氯2024年1—9月平均采购单价为363.46元/吨，同比上浮43.51%。
对于波动的业绩，巍华新材向《华夏时报》记者表示，面对复杂的市场环境，公司努力克服外部不利因素，发挥自身竞争优势，加快推进公司募投项目建设，持续深化与核心客户之间的合作，提供更有竞争力的服务。同时，强化核心队伍的梯队建设，不断从外部引进人才，持续加大研发投入，加快研发团队建设，紧抓公司重点研发项目进度。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
